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套路多多，购房纠纷如何“有效维权”？******

　　人民网记者 孙红丽

　　近期，中央层面多部门发文定调房地产市场，并作出“要确保房地产市场平稳发展”“支持刚性和改善性住房需求”等一系列部署，进一步提振了房地产市场信心。

　　买房置业是老百姓重要的消费需求之一。让人民群众放心购房，住上更好的房子，诚信守法、风清气正的市场环境不可或缺。然而实践中，消费者在买房过程中可能遭遇种种套路，一旦交了定金买了房，常常处于弱势地位。比如，卖房捆绑销售装修升级包、精装交付货不对板等。这种时候，消费者应该如何有效维护自身的权益？

　　被“虚假宣传”误导，开发商规避责任怎么办？

　　近日，来自南京的网友向“人民投诉”平台反映，南京某楼盘在销售时，将小区主大门和会所一楼及景观作为重要宣传卖点，以高于周边楼盘3000元左右每平方米的价格售卖，很多消费者都为了景观买单。但购房完成后，开发商擅自更改规划，之前宣传的卖点全部变为其他功能区，且未做任何明确告知。小区景观遭到破坏，实质上房产溢价已经消失，给消费者造成了重大财产损失。

　　在消费者购买一手房的时候，开发商往往会通过宣传册、微信公众号等，对楼盘及样板房进行宣介。有的开发商还会草拟类似“售楼书、广告、宣传资料不构成要约，不属于交付标准，不具有约束力，双方应以正式合同为依据”的条款。那么，这些宣传和介绍是否有法律上的约束力？

　　中国消费者协会对此指出，根据法律规定，开发商无权单方在合同中规定广告和宣传资料等不构成合同内容。当售房广告和宣传资料构成要约，即使未写入合同，开发商也应履行相关义务，如未按约履行，则构成违约。

　　另外，业主如何避免被“虚假宣传”误导？遭遇开发商虚假宣传后又该如何维护权益？

　　中国消费者协会法律部副主任谢龙在接受人民网记者采访时表示，消费者维权主要的依据是以合同约定为准，但是一般情况下商品房的宣传广告和宣传资料在法律上定性为要约邀请，这不具有强制约束力。

　　“但是，如果销售广告和宣传资料是开发商在商品房开发规划范围内的房屋，以及相关设施所做的说明和承诺，并且这说明承诺具体而且确定，对商品房买卖合同订立以及房屋价格的确定都有重大影响，那么它就构成了要约。”谢龙说，这种情况即使是没有写到合同里面，它也是合同的重要内容。如果开发商违反了这些说明和承诺，那么消费者也可以据此作为证据，要求对方承担违约责任。

　　根据法律规定，要约邀请是希望他人向自己发出要约的表示。拍卖公告、商业广告和宣传等为要约邀请。商业广告和宣传的内容符合要约条件的，构成要约。

　　举例来说，消费者在售楼处选购商品房时，宣传单上注明的房屋实际可使用面积是约86平方米，实际交付面积却不足80平方米。如果通过宣传资料和其他的相关证据能够看出开发商以房屋实际使用面积作为卖点，从而吸引消费者签约购买，那么可以认为，这个宣传内容构成要约。

　　谢龙建议，业主需要收集保全相关购房证据，譬如楼书、户型图、小区平面图等宣传资料，或是通话录音、现场录音录像、聊天记录等。

　　利用“补充协议”加重业主责任怎么办？

　　“多签了2份《补充协议》，收房时间变了，物业费涨了……”天津某楼盘业主向记者反映，补充协议和购房合同差异巨大。在购房合同基础上添加的补充协议，加重了业主的责任，规避了开发商的责任。

　　实践中，经常有开发商利用其在房产交易中的优势地位，在与购房户签订《商品房买卖合同(预售)》时，要求购房户签订《补充协议》，在《补充协议》中多处变更、修改、增加原合同中的主要约定事项。

　　谢龙指出，这种情况会导致正式合同里的一些条款失效。

　　“从法律效力上来说，补充条款要高于合同条款，所以消费者一定要对补充协议的具体条款充分理解。”谢龙表示，开发商有义务充分说明每个条款的具体内容，消费者也可以拒绝一些不合理的条款。同时，从法律上来说，一些对消费者特别不公平的条款也是无效的。当然，具体要根据条款内容来判断。

　　北京广森律师事务所姜超峰律师提醒消费者，签订购房合同补充协议时要看清其中存在的陷阱，如涉及到交房时间，建议购房人在签补充协议时要明确、细化这些条款，对不可抗力的具体情形和影响程度有一个明确的约定。

　　不得不选的捆绑装修，真的合理吗？

　　在一些地区新房限价的背景下，很多楼盘特别是热门楼盘通过推出装修升级包这样的方式，变相进行组合销售。

　　去年九月，李先生在北京望京片区看中了一套面积126平米的新房。打算交定金时，销售人员告知，除了首付款，还要准备好买“升级装修包”的钱，否则房子就无法购买。几经协商未果，李先生只能无奈同意。

　　无形中增加了一大笔支出的李先生很是郁闷，强制买卖装修升级包是违规行为吗？

　　谢龙对此解释，从法律规定看，任何经营者销售商品提供服务都应当明码标价，不得在标价之外加价出售，也不得收取任何未予标明的费用。开发商利用自己的优势地位销售装修升级包这种行为违背了消费者意愿，侵害了消费者自主选择权。根据消费者权益保护法，消费者有权拒绝经营者的强制交易行为。

　　虽然拥有拒绝的权利，但是实践中，面对不接受就不购房的情况，消费者仍有购房意愿怎么办？

　　“这种情况下，如果消费者购买装修升级包，要看开发商能否正常给消费者开具正规的发票。如果不能，说明这个收费是不合理的，那么消费者就可以去举报。”谢龙表示。

　　姜超峰认为，装修升级包从法律上来说没有问题，但是合理性还是有所欠缺。商品房买卖是一种平等主体的民事法律关系，这种情况下如果不存在欺诈、故意隐瞒等导致合同无效的因素，合同是有效的。

　　对于不买装修升级包就无法购房的情况，姜超峰建议，购房者若购买捆绑装修的房子，为了自身利益，应要求开发商在购房合同中写明装修品牌、价值标准等，以及如未能达到约定的标准，开发商应承担何种法律责任。

　　精装修货不对板，如何解决？

　　2020年9月，河北保定的王女士在市内某小区全款购买了一套精装修期房。交房后，发现不仅精装修房与样板房相差甚远，还存在窗户关不严、墙面不平整等问题。尤其是卫生间的瓷砖，很多是空的。

　　精装修房屋货不对板、缩水、漏水、减配……业主可以主张哪些权益？面对开发商“样板间仅供参考，最终交房以合同约定为准”“出卖人享有最终解释权”的条款，业主该如何有效维权？

　　姜超峰认为，房屋质量问题分两种，一种是严重的质量问题，比如可能有危险性，入住后人身安全得不到保证等，消费者可以拒绝，甚至可以要求退房并要求对方承担赔偿责任。但是一些非严重的质量问题，在保修期内开发商有责任、有义务承担维修责任。

　　“‘享有最终解释权’这句话本身不符合法律规定。”谢龙称，因为这种格式条款是由开发商事先制定并重复使用的，而格式条款一定要基于公平的原则来确定双方的权利义务。如出现争议，应该做出不利于格式条款提供方的解释，也就是要做出有利于消费者的解释。

　　姜超峰说，装修样板房对消费者买房有非常重要的影响，它可以构成合同要约。如果开发商明确提示消费者，样板房不是最终交付标准，开发商可以不承担责任。如果注明属于开发商赠送，则也要符合赠送的要求，比如品牌、材质等，否则开发商同样可能构成违约。

促经济、惠民生！14省份发布“一号文件”******

　　中新经纬2月4日电 (吴晓薇)2023年已经步入第二个月份，据中新经纬不完全统计，全国14省份发布了地方版“一号文件”。保民生、促经济仍是各地开展年度工作的“重中之重”。快来看看各地“一号文件”都提到了啥。

　　京津豫惠及民生

　　北京建设筹集保障性租赁住房8万套(间)，持续推进老楼加装电梯工作，在全市试点建设80个布局合理、业态丰富、智慧便捷的“一刻钟便民生活圈”，新增有偿错时共享停车场150处、停车位10000个。

　　天津明确160项年度重点工作。其中包括为新市民、青年人等群体提供8500套保障性租赁住房，向中低收入住房困难家庭发放租房补贴4亿元。

　　河南坚持适度超前，加快实施城市燃气、供水、排水、供热管道老化更新改造。

　　7地聚焦经济

　　上海提到诸多方面，如助企纾困方面，全面落实增值税小规模纳税人减免增值税等政策，开展延期还本付息和续贷服务，实施中小微企业贷款贴息贴费；援企稳岗扩岗方面，降低企业用工成本，支持行业企业稳岗扩岗，支持和规范发展新就业形态；扩大有效投资方面，开展全球招商引资活动，用好各类投融资政策和工具。支持外贸企业抢订单拓市场。更大力度吸引和利用外资。加快培育壮大新兴产业集群。加大财政支持稳增长力度。

　　贵州提到，推动气象与旅游深度融合，为康养度假、文化体验、山地体育、乡村休闲等旅游新业态提供气象服务支撑。打造“中国天然氧吧”“气候宜居城市”“避暑旅游目的地”等品牌。此外还将推动中医药产业高质量发展。到2030年，中药材产业基础进一步夯实，中药制造产业规模进一步壮大，“黔地灵药”品牌效应进一步凸显，3-5个中药材重点单品全产业链产值达到百亿级。

　　海南将2023年定位为“基础建设年”。加大农业品牌宣传力度，加快五指山大叶茶和文昌鸡区域公用品牌培育。推进省级10大农产品区域公用品牌应用。引导培育市县级优质农产品区域公用品牌累计30个以上，著名企业品牌累计30个以上，新建省级农业品牌示范基地10个。

　　内蒙古支持呼和浩特市高质量发展，用5年左右时间，地区生产总值突破5000亿元，在省会城市排名中实现赶超进位。支持呼和浩特市举办“全球乳业大会”。高标准打造国家乳业技术创新中心，确保2023年建成投用。

　　东北三省在推动经济发展方面重点不同。

　　黑龙江提到，对当季实现工业产值1000万元及以上且同比增长10%及以上的企业，按增量的1%给予奖励，每季度每户企业奖励资金最高不超过50万元。全省发放政府消费券6亿元，在春节和元宵节期间集中发放不低于2亿元，促进冰雪旅游、汽车消费、年货百货、文娱体育、节庆餐饮等消费活动。

　　吉林提到，支持生猪、家禽产业高质量发展。支持生猪、家禽种业企业从国外引进优良品种，对引进原种猪、祖代种禽的企业，按照实际引种资金的30%给予补助，单个企业年度最高不超过200万元。对生猪小型屠宰点通过改造升级达到省级屠宰标准化示范场的企业，每个企业给予20万元奖励。

　　辽宁提到，支持各市建立首贷、续贷中心，为市场主体提供“一站式”便利化服务。扩大“辽科贷”“辽知贷”“辽贸贷”“辽绿贷”等信贷新产品应用范围。支持鼓励各地联合金融机构、平台企业等以多种形式发放消费补贴。

　　这两地关注安全

　　山西聚焦安全生产，推进治理模式向事前预防转型，有效防范化解重大安全风险，杜绝重特大事故、遏制较大事故、减少一般事故。

　　福建要求到2025年，基本掌握重点地区、重点园区、重点行业有毒有害化学物质生产使用状况，以及重点管控新污染物排放状况、环境与健康风险状况，对一批重点管控新污染物开展专项治理。有毒有害化学物质环境风险管理机制逐步建立健全。

　　中央一号文件发布在即

　　此外，湖南“一号文件”对2022年度重点工作取得明显成效的市州、县市区、管理区和园区予以通报表扬，并给予激励支持。陕西将开展第五次全国经济普查，要求推进电子证照信息等在普查中的应用，采取网上填报与手持电子终端现场采集数据相结合的方式开展普查，通过信息化手段提高普查数据处理效能。

　　值得一提的是，按惯例，中央一号文件发布在即。

　　中共中央在1982年至1986年连续五年发布以农业、农村和农民为主题的中央一号文件，对农村改革和农业发展作出具体部署。2004年至2022年又连续十九年发布以“三农”为主题的中央一号文件。

　　2022年中央一号文件于当年2月22日公布，以保障国家粮食安全为核心主线。今年的中央一号文件将聚焦开展哪些工作，让我们拭目以待。

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）